Ah, Marseille ! Avec son port historique, ses calanques époustouflantes et son atmosphère méditerranéenne incomparable, la cité phocéenne attire chaque année de nouveaux habitants en quête de soleil et de qualité de vie.
Mais ne nous y trompons pas : derrière cette carte postale se cache une ville aux multiples visages, composée de quartiers aussi divers que contrastés.
Si vous envisagez de poser vos valises dans la deuxième ville de France, ou d’y réaliser un investissement immobilier, le choix du quartier s’avère crucial.
Entre les arrondissements historiques chargés d’histoire, les zones balnéaires prisées et les secteurs en pleine transformation, Marseille offre un éventail de possibilités qui peut rapidement donner le vertige.
Ce guide vous propose de naviguer à travers les différents quartiers marseillais pour vous aider à trouver celui qui correspondra le mieux à vos attentes et à votre mode de vie. Que vous soyez famille, jeune actif, retraité ou investisseur, vous trouverez ici les clés pour faire le bon choix.
Comment choisir le quartier idéal à Marseille ?
Les critères essentiels à considérer
Avant de se lancer dans l’exploration des différents quartiers, il est important d’identifier vos priorités. À Marseille plus qu’ailleurs, le choix d’un quartier peut drastiquement changer votre quotidien.
Le budget reste bien sûr le nerf de la guerre. Les écarts de prix sont considérables entre les secteurs – comptez en moyenne 3500€/m² dans le 3ème arrondissement contre plus de 6000€/m² dans certaines zones du 8ème. L’écart se creuse davantage pour les biens avec vue mer, qui peuvent atteindre des sommets.
L’accessibilité constitue un autre point crucial. Le réseau de transports en commun marseillais, bien que moins développé que dans d’autres métropoles, s’articule autour de deux lignes de métro, trois lignes de tramway et un réseau de bus. Sachez qu’en dehors du centre-ville, la voiture reste souvent indispensable – et le stationnement parfois compliqué.
La présence de commerces et services varie également énormément selon les quartiers. Certains disposent de tout le nécessaire à portée de main, quand d’autres nécessitent de prendre la voiture pour les courses du quotidien.
Pour les familles, la proximité des écoles et leur réputation peut s’avérer déterminante. Les établissements scolaires marseillais présentent des niveaux très hétérogènes selon les secteurs.
Enfin, la question de la sécurité ne peut être éludée. Si la réputation de Marseille est parfois exagérée, certains quartiers connaissent effectivement des problématiques plus marquées que d’autres.
Les différents profils d’habitants et leurs besoins
En fonction de votre situation personnelle, vos attentes ne seront pas les mêmes :
- Familles avec enfants : vous privilégierez probablement la tranquillité, la présence d’espaces verts, de bonnes écoles et un environnement sécurisé. Les quartiers du 8ème, 9ème, 12ème arrondissements ou certaines parties du 7ème pourront vous séduire.
- Jeunes actifs et étudiants : l’animation, la vie nocturne et culturelle ainsi que la proximité des transports en commun seront vos priorités. Les quartiers centraux comme Cours Julien, la Plaine ou Noailles répondront à ces critères.
- Seniors et retraités : vous recherchez sans doute calme, commodités accessibles à pied et peut-être vue mer. Endoume, Bompard ou Sainte-Anne pourraient vous convenir.
- Investisseurs : votre regard se portera sur le potentiel d’évolution du quartier, le rendement locatif et la facilité de location. Les secteurs en mutation comme Euroméditerranée ou Belle de Mai méritent votre attention.
Le Sud de Marseille : entre mer et collines
Les quartiers prisés du 8ème arrondissement
Le 8ème arrondissement représente pour beaucoup la quintessence du « Marseille où il fait bon vivre ». Entre ses plages, ses restaurants en bord de mer et ses résidences cossues, ce secteur concentre les avantages d’une grande ville tout en offrant un cadre de vie privilégié.
Le quartier du Prado symbolise cette douceur de vivre marseillaise. Articulé autour des larges avenues du Prado, il bénéficie d’une excellente desserte en transports (métro, bus) et regorge de commerces haut de gamme. On y trouve aussi bien des immeubles bourgeois que des résidences plus récentes. Le prix moyen au m² y avoisine les 5500€, avec des pointes à 7000€ pour les appartements avec vue dégagée.
Bonneveine, plus au sud, séduit par sa proximité avec les plages du Prado et le parc Borély. Les familles y apprécient particulièrement le centre commercial, les équipements sportifs et les établissements scolaires réputés. J’ai croisé l’autre jour une jeune maman qui me confiait ne jamais regretter son déménagement depuis Paris : « Ici, mes enfants peuvent aller à la plage après l’école, c’est un luxe incroyable! »
Le secteur de la Vieille Chapelle, avec ses résidences sécurisées et ses marinas, attire une population aisée en quête d’un cadre privilégié. Comptez minimum 6000€/m² pour un appartement standard, et bien plus pour les logements avec accès direct à la mer.
Endoume et les quartiers du 7ème
Direction maintenant le 7ème arrondissement, où se nichent quelques-uns des quartiers les plus charmants de Marseille.
Le cœur historique et culturel de Marseille
Le Panier et le Vieux-Port (2ème)
Impossible de parler de Marseille sans évoquer Le Panier, son quartier le plus ancien. Avec ses ruelles étroites et ses escaliers pittoresques, ce labyrinthe ensoleillé dégage un charme authentique qui séduit immédiatement. J’ai croisé récemment un couple de trentenaires qui venait d’y acheter: « On a eu un coup de cœur pour ces petites places ombragées et cette ambiance de village ».
Le Panier a connu une transformation significative ces dernières années. Longtemps délaissé, il attire désormais une population d’artistes, de jeunes actifs et de touristes. Les prix immobiliers y ont flambé, atteignant environ 4000€/m² en moyenne – un bond considérable pour ce qui était encore un quartier populaire il y a quinze ans.
Juste à côté, le Vieux-Port constitue le poumon touristique et commercial de la ville. Bruyant, animé jour et nuit, il offre une accessibilité exceptionnelle mais un confort de vie parfois discutable. Les appartements haussmanniens qui bordent la Canebière se négocient entre 3500 et 5000€/m² selon leur état et leur étage.
Noailles, Cours Julien et La Plaine (1er et 6ème)
Ces quartiers forment le cœur battant de Marseille. Noailles, surnommé le « ventre de Marseille », est un concentré de cultures méditerranéennes. Son marché quotidien, ses épiceries exotiques et ses restaurants bon marché attirent une clientèle jeune et diverse.
Cours Julien et La Plaine représentent, quant à eux, l’épicentre de la vie culturelle marseillaise. Entre bars à la mode, salles de concert, galeries d’art et théâtres, ces quartiers ne dorment jamais vraiment. Le street-art y est omniprésent, colorant façades et mobilier urbain.
Ces secteurs conviennent parfaitement aux étudiants et jeunes actifs, mais attention: la tranquillité n’est pas leur point fort! Les appartements s’y négocient autour de 3800€/m², avec une forte demande locative assurant des rendements intéressants pour les investisseurs.
Les quartiers en pleine mutation
La Joliette et Euroméditerranée (2ème)
Euroméditerranée représente le projet urbain le plus ambitieux que Marseille ait connu depuis des décennies. Cette opération de rénovation urbaine transforme l’ancien port industriel en quartier d’affaires dynamique et moderne.
Le secteur de La Joliette a déjà bien changé avec les Terrasses du Port, les Docks et plusieurs immeubles de bureaux prestigieux. On y trouve désormais des logements neufs aux normes BBC, attirant cadres supérieurs et investisseurs. Les prix au m² oscillent entre 4500 et 6000€ pour le neuf.
Cependant, ce quartier reste en transition. Certaines zones conservent un caractère populaire et industriel, créant un contraste saisissant avec les nouvelles constructions. Pour les investisseurs, c’est probablement l’un des secteurs marseillais offrant le meilleur potentiel de valorisation à moyen terme.
Belle de Mai et Saint-Charles (3ème)
Le 3ème arrondissement, longtemps considéré comme l’un des plus défavorisés de Marseille, connaît une transformation progressive mais réelle. Le quartier de la Belle de Mai, ancienne zone industrielle où se trouvait la manufacture des tabacs, abrite aujourd’hui La Friche, vaste complexe culturel devenu incontournable.
Les prix immobiliers y restent parmi les plus accessibles de Marseille (environ 2800€/m²), ce qui attire une population jeune et créative. La gentrification s’y installe doucement, quoique de façon moins marquée qu’à Paris ou Lyon.
Saint-Charles, à proximité immédiate de la gare, offre une excellente connectivité et commence également à attirer de nouveaux profils d’habitants. Le potentiel est réel, mais la prudence reste de mise – la transformation de ces quartiers prendra encore plusieurs années.
Les secteurs résidentiels et familiaux
Malmousque et Les Catalans (7ème)
Nichés entre ville et mer, Malmousque et Les Catalans comptent parmi les adresses les plus prisées de Marseille. Ces micro-quartiers offrent un cadre de vie exceptionnel, entre criques sauvages et petits ports de pêche préservés.
À Malmousque, les maisons de pêcheurs rénovées et les appartements avec vue mer se négocient à prix d’or – comptez facilement 7000 à 10000€/m² pour un bien d’exception. Ce petit coin de paradis attire une clientèle fortunée en quête de calme et d’authenticité.
Les Catalans, avec sa plage urbaine et ses immeubles cossus, séduit particulièrement les familles. La proximité du centre-ville (15 minutes à pied du Vieux-Port) constitue un atout majeur, tout comme la présence d’écoles réputées à proximité.
Sainte-Anne et Mazargues (8ème et 9ème)
Ces deux quartiers incarnent l’idéal du « village dans la ville » que beaucoup de Marseillais recherchent. Sainte-Anne, avec sa place centrale bordée de platanes et ses commerces de proximité, offre une ambiance presque provençale en pleine métropole.
Mazargues, plus au sud, conserve une authenticité qui fait son charme. On y trouve aussi bien des appartements familiaux que des maisons individuelles avec jardin – une rareté à Marseille. Les prix moyens tournent autour de 4500€/m², avec des variations importantes selon la typologie du bien.
Ces quartiers séduisent particulièrement les familles grâce à leur caractère paisible, leurs infrastructures (écoles, équipements sportifs) et leur proximité avec les massifs naturels des calanques. Bien desservis par les bus, ils offrent un bon compromis entre tranquillité et accès aux commodités urbaines. Si vous souhaitez découvrir d’autres aspects de cette ville fascinante, découvrez que rapporter de Marseille lors de votre visite.
Les quartiers plus abordables avec potentiel
Saint-Barnabé et La Fourragère (12ème)
Dans l’est marseillais, le 12ème arrondissement dévoile des quartiers où le rapport qualité-prix fait encore sens. Saint-Barnabé charme par son noyau villageois préservé, avec sa place centrale animée et ses commerces indépendants. J’y suis passé la semaine dernière, et cette ambiance détendue autour d’un petit café en terrasse m’a rappelé pourquoi tant de Marseillais s’y installent.
Côté budget, comptez environ 3800€/m² – un tarif presque raisonnable comparé aux secteurs plus centraux. L’arrivée du métro à La Fourragère en 2010 a considérablement amélioré l’accessibilité, permettant de rejoindre le centre en moins de 15 minutes.
La Fourragère, justement, attire de plus en plus de familles et jeunes actifs. Entre résidences récentes et petites maisons de ville, l’offre immobilière y est diverse. Le quartier bénéficie également d’infrastructures de qualité : écoles, équipements sportifs et parcs rendent le quotidien agréable pour les résidents de tous âges.
Saint-Loup et La Capelette (10ème)
Plus méconnus mais pleins de potentiel, ces quartiers du 10ème connaissent une lente métamorphose. Saint-Loup conserve une atmosphère populaire authentique tout en profitant d’améliorations progressives de son cadre urbain.
À La Capelette, la mutation est plus visible. L’ouverture du Palais Omnisports Marseille Grand Est et plusieurs programmes immobiliers neufs ont donné un nouveau souffle au secteur. Les prix, encore modérés (autour de 3200€/m²), attirent primo-accédants et petits investisseurs.
Un agent immobilier local me confiait récemment : « La Capelette, c’est aujourd’hui ce qu’était La Joliette il y a quinze ans… Pas encore transformé, mais avec un potentiel évident pour qui sait être patient. »
Comparatif des prix immobiliers par quartier
Fourchettes de prix à l’achat
L’écart de prix entre les différents quartiers marseillais peut donner le vertige. Pour un appartement standard, on observe les moyennes suivantes :
| Quartier | T2 (40-50m²) | T3 (60-75m²) | T4+ (85m² et +) |
|---|---|---|---|
| Le Panier/Vieux-Port | 160-200K€ | 240-320K€ | 350-450K€ |
| Prado/Périer | 210-280K€ | 320-400K€ | 450-650K€ |
| Euroméditerranée | 180-250K€ | 270-370K€ | 400-550K€ |
| Belle de Mai | 110-150K€ | 160-220K€ | 230-320K€ |
| Endoume/Malmousque | 230-320K€ | 340-500K€ | 550-800K€+ |
| Saint-Barnabé | 150-190K€ | 220-290K€ | 320-450K€ |
Pour les maisons, les prix s’envolent davantage. Dans les quartiers sud (8ème, 9ème), une villa avec jardin démarre rarement sous les 750 000€, tandis que dans les 11ème ou 12ème arrondissements, on peut encore trouver des opportunités autour de 450 000€.
Marché locatif marseillais
Le marché locatif marseillais connaît une tension croissante depuis quelques années. Les loyers moyens oscillent entre 11€/m² dans les quartiers populaires et plus de 16€/m² dans les zones prisées.
Les rendements locatifs restent attractifs comparés à d’autres métropoles françaises – généralement entre 4% et 7% selon les secteurs. La Belle de Mai et les quartiers en rénovation offrent souvent les meilleurs rendements, mais nécessitent une sélection minutieuse des biens.
La location saisonnière, boostée par les plateformes type Airbnb, représente aussi une option intéressante dans les quartiers touristiques. Cependant, attention : la mairie de Marseille a récemment renforcé l’encadrement de ce type de location.
Conseils pratiques pour s’installer à Marseille
Démarches administratives et recherche immobilière
Pour optimiser votre recherche immobilière à Marseille, le timing est crucial. Le marché connaît des pics d’activité en septembre-octobre et mars-avril. L’hiver offre généralement moins de choix mais des vendeurs parfois plus enclins à négocier.
Outre les grandes agences nationales, Marseille compte de nombreuses agences de quartier qui disposent souvent d’un portefeuille exclusif. N’hésitez pas à multiplier les contacts et à vous faire connaître auprès d’elles.
Avant de signer, quelques vérifications s’imposent :
- L’exposition – primordiale dans une ville où le mistral peut souffler fort
- L’isolation phonique et thermique – certains immeubles anciens en sont cruellement dépourvus
- La présence de parkings – une denrée rare dans certains quartiers centraux
- La solidité de la copropriété – demandez les derniers PV d’assemblée générale
S’intégrer dans son nouveau quartier
Marseille est une ville où la vie de quartier garde tout son sens. Pour faciliter votre intégration, prenez le temps de découvrir les associations locales – elles sont particulièrement dynamiques dans la cité phocéenne.
Les marchés constituent également des lieux de sociabilité importants. Celui de La Plaine (mardi, jeudi, samedi) ou de Castellane (mercredi, vendredi) sont des endroits parfaits pour prendre le pouls de votre nouveau quartier.
Niveau mobilité, si l’offre de transports en commun s’améliore, beaucoup de Marseillais optent pour le deux-roues pour contourner les problèmes de circulation. La ville déploie progressivement son réseau de pistes cyclables, même si celui-ci reste encore incomplet.
Conclusion
Marseille n’est pas une ville qui se laisse apprivoiser en un jour. Sa diversité de quartiers fait à la fois sa richesse et sa complexité. Entre ses calanques paradisiaques, ses quartiers historiques animés et ses zones en pleine métamorphose, la cité phocéenne offre finalement une solution pour chaque profil d’habitant.
Les familles trouveront leur bonheur dans le 8ème, le 9ème ou le 12ème arrondissement. Les jeunes actifs et étudiants préféreront souvent l’effervescence des quartiers centraux, tandis que les investisseurs avisés garderont un œil attentif sur Euroméditerranée ou La Capelette.
Au-delà des clichés qui lui collent parfois à la peau, Marseille se réinvente chaque jour. Ses grands projets urbains, son dynamisme retrouvé et son cadre naturel exceptionnel et son authenticité en font une ville résolument tournée vers l’avenir, tout en cultivant jalousement son caractère et son authenticité.
Alors, quel sera votre quartier marseillais de cœur ?